Genehmigungsfreistellung in NRW nach § 63 BauO NRW: Voraussetzungen, Frist und Ablauf

Wer in Nordrhein-Westfalen ein Wohngebäude oder ein vergleichbares Vorhaben plant und dabei nicht den vollen Umfang eines Baugenehmigungsverfahrens durchlaufen möchte, stößt auf § 63 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW). Die Vorschrift stellt bestimmte Bauvorhaben unter klar benannten Voraussetzungen von der eigenständigen Baugenehmigung frei, ersetzt das Verfahren aber nicht durch völlige Formlosigkeit. Fünf kumulative Voraussetzungen, eine Ein-Monats-Frist und eine Drei-Jahres-Grenze für den tatsächlichen Baubeginn bestimmen, ob und wann gebaut werden darf. Dieser Artikel ordnet den Gesetzestext für Bauherrschaften im bevölkerungsreichsten Bundesland verständlich ein und zeigt den Ablauf anhand eines durchgerechneten Anbau-Beispiels.

Was die Genehmigungsfreistellung bedeutet

Die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW ist kein verfahrensfreies Bauen im engeren Sinn. Die Bauherrschaft reicht weiterhin vollständige Bauvorlagen ein, allerdings bei der Gemeinde statt bei der Bauaufsichtsbehörde. Erfüllt das Vorhaben alle gesetzlichen Voraussetzungen, entfällt die inhaltliche Prüfung durch eine eigenständige Baugenehmigung. Mit dem Bau darf begonnen werden, sobald die gesetzliche Frist verstrichen ist, ohne dass die Gemeinde widersprochen hat. Wie sich dieses Prinzip grundsätzlich von echter Verfahrensfreiheit unterscheidet, erläutert der Artikel „Genehmigungsfreistellung ist keine Verfahrensfreiheit“ ausführlich; hier steht die konkrete nordrhein-westfälische Ausgestaltung im Mittelpunkt.

Welche Vorhaben § 63 BauO NRW erfasst

§ 63 Abs. 1 BauO NRW erfasst drei Gruppen: Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 4, sonstige Gebäude der Gebäudeklassen 1 und 2 sowie Nebengebäude und Nebenanlagen zu diesen Gebäuden. Für alle drei Gruppen gelten zusätzlich die Voraussetzungen des Absatzes 2. Die Gebäudeklasse richtet sich nach Höhe und Nutzungseinheiten. Gebäudeklasse 1 und 2 umfassen freistehende beziehungsweise sonstige Gebäude bis 7 m Höhe mit höchstens zwei Nutzungseinheiten von insgesamt maximal 400 m². Gebäudeklasse 3 erfasst sonstige Gebäude bis 7 m, Gebäudeklasse 4 Gebäude bis 13 m mit Nutzungseinheiten von je maximal 400 m² pro Geschoss. Maßgeblich für die Höhe ist die Fußbodenoberkante des höchstgelegenen Geschosses mit einem Aufenthaltsraum über der mittleren Geländeoberfläche.

Zusätzlich erfasst § 63 Abs. 4 BauO NRW Garagen, Stellplätze und Fahrradabstellplätze mit einer Nutzfläche zwischen 100 und 1 000 m², sofern sie einem der genannten Gebäude dienen. Das wird praktisch relevant, wenn eine Bauherrschaft einen Anbau gemeinsam mit einer größeren Garage plant.

Ausgeschlossen bleiben Sonderbauten nach § 50 BauO NRW, mit Ausnahme von Solaranlagen, sowie Vorhaben, durch die dem Wohnen dienende Nutzungseinheiten von insgesamt mehr als 5 000 m² Brutto-Grundfläche entstehen. Ebenfalls ausgeschlossen sind öffentlich zugängliche Anlagen für mehr als 100 zusätzliche Besucher innerhalb des Sicherheitsabstands eines Störfallbetriebs nach § 3 Abs. 5a des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG), es sei denn, der Bebauungsplan hat diesen Abstand bereits berücksichtigt. Für ein gewöhnliches Einfamilienhaus oder einen Anbau ist diese Ausschlussgruppe praktisch nie einschlägig.

Die Voraussetzungen nach § 63 Abs. 2 BauO NRW

§ 63 Abs. 2 BauO NRW benennt die Bedingungen, die kumulativ erfüllt sein müssen, damit die Genehmigungsfreistellung greift. Bauportal NRW, die amtliche Erläuterungsseite des zuständigen Landesministeriums, fasst sie in vier Kernpunkten zusammen. Die Tabelle oben führt zusätzlich einen fünften Punkt auf, den der Gesetzestext selbst nennt, die amtliche Erläuterung aber nicht gesondert hervorhebt.

Erstens muss das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 30 Abs. 1 oder §§ 12, 30 Abs. 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) liegen, also eines qualifizierten oder vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach Bundesrecht. Zweitens darf das Vorhaben weder den Festsetzungen dieses Bebauungsplans noch den örtlichen Bauvorschriften nach § 89 BauO NRW widersprechen, oder es darf keine Ausnahme oder Befreiung nach § 31 BauGB nötig sein. Drittens muss die Erschließung im Sinn des Baugesetzbuchs gesichert sein: Zufahrt sowie Wasser-, Abwasser- und Energieversorgung müssen tatsächlich verfügbar oder rechtlich verbindlich zugesagt sein. Viertens darf das Vorhaben keine Abweichung von bauordnungsrechtlichen Anforderungen nach § 69 BauO NRW benötigen, etwa weil die Abstandsflächen bereits vollständig eingehalten sind. Fünftens darf die Gemeinde nicht innerhalb der Ein-Monats-Frist erklären, dass ein Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragen.

Gerade der vierte Punkt wird in Bauherren-Ratgebern häufig übersehen: Braucht ein Anbau eine Abweichung, etwa weil er die Abstandsfläche zum Nachbargrundstück unterschreitet, scheidet die Genehmigungsfreistellung aus, selbst wenn alle übrigen Voraussetzungen erfüllt sind. Dann bleibt nur das reguläre Baugenehmigungsverfahren.

Einreichung, Prüfpflicht und Ein-Monats-Frist

Sind alle Voraussetzungen erfüllt, reicht die Bauherrschaft die erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde ein, nicht bei der Bauaufsichtsbehörde. Die Gemeinde legt eine Fertigung der Unterlagen unverzüglich der unteren Bauaufsichtsbehörde vor, sofern sie nicht selbst Bauaufsichtsbehörde ist. Eine inhaltliche Prüfung findet dabei nicht statt: § 63 Abs. 3 Satz 3 BauO NRW stellt klar: „Eine Prüfpflicht der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde besteht nicht.“ Bauportal NRW ergänzt, dass die Gemeinde weder die Vollständigkeit noch die Richtigkeit der Unterlagen noch die Bauvorlageberechtigung der Entwurfsverfassenden prüfen muss.

Ab dem Eingang der vollständigen Unterlagen läuft die zentrale Frist: „Mit dem Bauvorhaben darf einen Monat nach Eingang der erforderlichen Unterlagen bei der Gemeinde begonnen werden.“ Innerhalb dieses Monats kann die Gemeinde ein Baugenehmigungsverfahren verlangen oder eine vorläufige Untersagung nach § 15 Abs. 1 Satz 2 BauGB beantragen. Bleibt beides aus, ist der Weg für den Baubeginn frei, sobald der Monat verstrichen ist.

Wer nicht den vollen Monat abwarten möchte, kann schneller starten. Teilt die Gemeinde der Bauherrschaft vor Ablauf der Frist mit, dass sie weder ein Genehmigungsverfahren durchführt noch eine Untersagung beantragt, darf die Bauherrschaft mit der Ausführung sofort beginnen.

Die Drei-Jahres-Grenze für den Baubeginn

§ 63 Abs. 3 Satz 6 BauO NRW setzt der einmal erlangten Baufreiheit eine Grenze. Das Recht zur Ausführung des Bauvorhabens entsprechend der eingereichten Unterlagen erlischt, wenn die Bauherrschaft nicht innerhalb von drei Jahren nach Fristablauf oder nach der Mitteilung der Gemeinde mit der Ausführung begonnen hat. Es erlischt ebenso, wenn die Bauausführung länger als ein Jahr unterbrochen wird. Andere Bundesländer regeln diese Frist anders: Bayern und Brandenburg räumen vier Jahre ein, Nordrhein-Westfalen dagegen nur drei. Wer sein Vorhaben aus finanziellen oder planerischen Gründen zurückstellt, sollte deshalb den genauen Zeitpunkt des Fristbeginns dokumentieren und die Drei-Jahres-Grenze im Blick behalten.

Das Wahlrecht auf das vereinfachte Verfahren

§ 63 Abs. 2 Satz 2 BauO NRW räumt der Bauherrschaft ein eigenes Wahlrecht ein. Auch wenn alle Voraussetzungen der Genehmigungsfreistellung erfüllt sind, kann die Bauherrschaft beantragen, dass stattdessen das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren durchgeführt wird. Laut Bauportal NRW kann die Bauaufsichtsbehörde diesen Antrag nicht zurückweisen. In der Praxis lohnt sich dieses Wahlrecht, wenn die Bauherrschaft die Rechtssicherheit einer förmlichen Genehmigung einer schnelleren, aber ungeprüften Freistellung vorzieht.

Das Widerspruchsrecht der Gemeinde

Die Gemeinde entscheidet innerhalb der Monatsfrist nach eigenem Ermessen, ob sie ein Baugenehmigungsverfahren verlangt. Bauportal NRW erläutert den Spielraum weit: „Der Gemeinde ist bei Zweifeln jedweder Art gestattet, die Rechtmäßigkeit des Bauvorhabens mittels Erklärung, dass ein Genehmigungsverfahren durchgeführt werden soll, überprüfen zu lassen.“ § 63 Abs. 5 Satz 2 BauO NRW stellt zusätzlich klar: „Darauf, dass die Gemeinde von ihrer Erklärungsmöglichkeit keinen Gebrauch macht, besteht kein Rechtsanspruch.“

Praxispflichten trotz Freistellung

Die Genehmigungsfreistellung befreit nicht von jeder Pflicht gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Auch im Freistellungsverfahren müssen Ausführungsbeginn und Baufertigstellung der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden. Die bautechnischen Nachweise und Bescheinigungen nach § 68 BauO NRW gelten unverändert; bei Gebäuden der Gebäudeklasse 4 oder 5 sowie bei Mittelgaragen kommt zusätzlich die Bescheinigung eines Prüfsachverständigen für Brandschutz hinzu. Als Unterlagen verlangt das Verfahren Bauvorlagen nach § 13 BauPrüfVO, einen Erhebungsbogen nach dem Hochbaustatistikgesetz (HBauStatG) sowie das amtliche Formular „Anlage i3 Genehmigungsfreistellung“, das Bauportal NRW als PDF bereitstellt.

Beispiel: Anbau im Bebauungsplangebiet

Ein Ehepaar besitzt ein Einfamilienhaus im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans mit Festsetzungen zu Grundflächenzahl und Geschosszahl. Es plant einen eingeschossigen Anbau von rund 30 Quadratmetern innerhalb der Baugrenzen, mit einer Höhe unter 7 Metern und damit in Gebäudeklasse 1 oder 2. Die Erschließung ist über das Bestandsgebäude bereits gesichert, das Vorhaben ist kein Sonderbau, und die resultierende Wohnnutzungseinheit bleibt mit rund 160 Quadratmetern Brutto-Grundfläche weit unter der Schwelle von 5 000 m². Der Anbau hält die Abstandsflächen nach § 6 BauO NRW vollständig ein, eine Abweichung nach § 69 BauO NRW ist nicht nötig.

Das Ehepaar reicht die vollständigen Bauvorlagen, den Erhebungsbogen nach HBauStatG und das Formular Anlage i3 bei der Gemeinde ein. Widerspricht die Gemeinde nicht, darf es einen Monat nach Eingang mit dem Bau beginnen. Der tatsächliche Baubeginn muss innerhalb von drei Jahren erfolgen und darf danach nicht länger als ein Jahr unterbrochen werden.

Anders läge der Fall, wenn der geplante Anbau die Abstandsfläche unterschreiten und eine Abweichung nach § 69 BauO NRW brauchen würde. Dann wäre die Genehmigungsfreistellung von vornherein ausgeschlossen, und das Ehepaar müsste das reguläre Baugenehmigungsverfahren durchlaufen.

Ablauf im Überblick

Die Ablaufübersicht unten fasst den Weg von der Einreichung bis zum zulässigen Baubeginn zusammen, einschließlich der Drei-Jahres-Grenze, die erst nach erfolgreichem Abschluss des Verfahrens relevant wird.

Häufig gestellte Fragen

Der folgende Abschnitt beantwortet die häufigsten Einzelfragen zu Voraussetzungen, Frist und Ablauf der Genehmigungsfreistellung in Nordrhein-Westfalen.

Was das für Ihre Bauplanung bedeutet

Die Genehmigungsfreistellung nach § 63 BauO NRW verkürzt das Verfahren erheblich, verlangt aber weiterhin eine sorgfältige Vorbereitung. Wer die Voraussetzungen vorab prüft, insbesondere die oft übersehene Abweichungsfrage nach § 69 BauO NRW, und die Fristen im Blick behält, kann in Nordrhein-Westfalen deutlich schneller bauen als im regulären Baugenehmigungsverfahren. Bleibt eine Voraussetzung ungeklärt, oder verlangt die Gemeinde innerhalb der Monatsfrist ein reguläres Verfahren, führt kein Weg an der vollständigen Prüfung durch die Bauaufsichtsbehörde vorbei. Ein Vergleich mit den Regelungen anderer Bundesländer zeigt, dass das nordrhein-westfälische Modell in seiner Grundstruktur nicht allein steht, sich aber in Details wie der Drei-Jahres-Frist und dem Wahlrecht auf das vereinfachte Verfahren eigenständig ausgestaltet.